Por Nazarena Lomagno
El planteo del presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, sobre el «fracaso» de la Ley de Alquileres, hecho en noviembre pasado, dio pie a una ronda de negociaciones y debates que tuvo su primera etapa el último miércoles, donde las comisiones de Legislación General y Presupuesto firmaron dictámenes de mayoría y minoría para iniciar el tratamiento de su modificación.
Sin embargo, cuando el proceso legislativo parecía orientado, legisladores de Río Negro, Santa Fe y Misiones, acompañantes de la principal bancada opositora de Juntos por el Cambio (JxC), manifestaron quejas sobre un punto crucial para los inquilinos, plasmado en el dictamen de minoría del interbloque y Graciela Camaño: «Ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre tres y doce meses». Uno de los propios autores del proyecto, el diputado nacional por Juntos Somos Río Negro, Agustín Domingo, afirmó que su bloque sostendrá «actualizaciones semestrales» y no cada tres meses como propone el dictamen, motivo por el cual «están dialogando» dentro de JxC, sin mayores definiciones. Camaño, diputada y miembro del Consejo de la Magistratura, también admitió en declaraciones radiales que «el tema de los tres y doce meses lo tenemos entre paréntesis».
Bajo la ley vigente, funciona un mecanismo de ajuste anual con referencia en el Índice para Contratos de Locación (ICL), indicador que contempla en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Según la Federación Inquilinos Agrupados (IA), mientras que la inflación acumulada entre junio 2020 y junio de 2022 fue del 145%, el ICL se actualizó un 120%, 25 puntos por debajo de la suba de precios. «Actualizaciones trimestrales y precio liberado es el libre mercado total. Las condiciones van a ser profundamente abusivas y los aumentos serán mayores. Es difícil saber cómo pagar el alquiler al mes seis, luego del segundo aumento», alerta a Tiempo el titular de IA, Gervasio Muñoz.
Desde la otra vereda de intereses, Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), considera que un desregulado acuerdo entre partes es «absolutamente factible»: «La libre pactación es un sistema que brindó previsibilidad y estabilidad al mercado durante décadas, pero, por sobre todo, está el profesional inmobiliario, cuyo rol es acompañar a las partes en la búsqueda de un acuerdo que las satisfaga, evitando abusos y perjuicios», asegura.
El argumento de Liotto se cruza con los datos que maneja la diputada por el Frente de Todos (FdT) Mónica Litza: de nueve millones de inquilinos a nivel nacional, solo 150.000 tienen el contrato bajo registro de la AFIP, es decir el 1,66 por ciento.
Al teorizar sobre la idea de «libre contratación», se presupone que el acuerdo se da entre locatarios y locadores que están en igualdad de condiciones. Según la mirada de Litza, «acá hay un sector más vulnerable que el otro. Es como que se sienten a negociar el empleador con el empleado sin que medie el Estado o el sindicato; no se genera el equilibrio donde no lo hay», dice la diputada.
En ese sentido, Rosario Fassina, coordinadora del programa Derecho a la Ciudad, de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), da cuenta de que, por los procesos inflacionarios, «los propietarios e inmobiliarias reclaman mayor frecuencia en la actualización» y el indicador ICL, que promedia salarios de empleados registrados, excluye a casi «el 45% de trabajadores dentro del mercado informal».
Para Muñoz, ningún proyecto de modificación debió haberse solicitado, pero JxC logró el consenso para cambiar la ley porque «pese a la legislación, el Estado no está regulando relaciones desiguales ni protegiendo a los sectores más débiles».
Detalles
Previo a esta declaración, Camaño dejó claro en radio: «Por supuesto que uno es más propenso a defender a la parte más débil del contrato, pero en este caso es poca la chance que te ofrecen para defenderla, es fácil el discurso de los funcionarios públicos siendo generosos con la plata de los privados».
Por su parte, el dictamen de mayoría del Frente de Todos (FdT), contempla que el inquilino proponga no solo el título de propiedad como garantía sino también aval bancario, seguro de caución, garantía de fiador solidario, recibo de sueldo o certificado de ingresos, que los ajustes se mantengan anuales, incentivos fiscales para los dueños de las propiedades, vela por la bancarización de los contratos y la publicidad de los inmuebles solo en pesos, entre otros puntos. Consultada por la ausencia de un mecanismo para fijar el precio inicial del alquiler, Litza admite que «no hubo consenso respecto de cómo determinarlo», pero «le pedimos al Estado que cree un registro público que permita la libre consulta de los valores» para generar valores de base. Esto se ve en ambos dictámenes.
Consciente de la existencia de prácticas como pago en efectivo o en dólares, Liotto asegura que se dan «cuando no está la intervención de un profesional inmobiliario”, pero «debe existir libertad para que las partes decidan lo que a ambos les resulte más conveniente» y ejemplifica: «Si tanto el inquilino como el propietario están de acuerdo en que el pago se realice en efectivo, no deberían existir impedimentos legales para que puedan hacerlo de esa forma». «
Dueños con beneficios impositivos
Según Camaño y Liotto, la ley actual generó que el 20% de las propiedades salieran del mercado. Sin embargo, para Fassina, la caída comienza desde 2019, antes de su promulgación, y quienes dejaron de ofertar su inmueble es porque «los tienen como reserva de valor» y no alquilan por necesidad.
De todos modos, ambos dictámenes mencionan beneficios fiscales destinados, por ejemplo, a propietarios contribuyentes de Bienes Personales o monotributistas que pongan en alquiler tres propiedades. De momento, ningún proyecto firmado contempla un impuesto a la vivienda vacía, como contemplaba una propuesta inicial liderada por el diputado nacional José Luis Gioja.
Tanto inmobiliarias como inquilinos aguardan expectantes el resultado de un debate que se dirime entre las exigencias del mercado y las urgencias de una problemática social.
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